Почувствуйте разницу между ДОЛЕВОЙ и ИНДИВИДУАЛЬНОЙ собственностью

Об индивидуальной собственности (которая и предусмотрена НАШИМИ решениями суда) писать смысла нет, это идеальный вид собственности.

А вот о ДОЛЕВОЙ порасскажу вам много интересного, читайте и удивляйтесь, кому интересно. И догадайтесь, почему именно его пропагандирует Бизнес-Лоция устами своего человека Ледохович.



Статья 346. Доля в общей долевой собственности

(1) Каждый участник долевой собственности (сособственник) является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества. Доли предполагаются равными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Если имущество приобретено в результате совершения сделки, обратное может быть доказано только посредством приведения письменных доказательств.

(2) Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия остальных собственников неотделимые улучшения общего имущества, вправе требовать соответствующего изменения долей либо возмещения расходов.



Долгое время, многие говорили о существовании права собственности на долю имущества. Однако, определение доли как «идеальной» немного видоизменяет право собственности на указанную долю. Принимая во внимание смысл данной статьи необходимо говорить не о собственности на реальную долю в имуществе, а о идеальной доле в праве собственности на имущество, например - не право собственности на часть дома, а доля в праве собственности на целый дом. Это достаточное принципиальное различие, поскольку различен сам объект, который делится на доли, т.е. право собственности на дом, и сам дом, как физически существующий объект окружающего нас мира – в силу ст.285 ГК разные вещи.

Указание, что участник долевой собственности является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества указывает на тот факт, что лицо, владеющее определенной долей в праве не может утверждать, что ему принадлежат конкретные площади, пристройки и т.п. Сособственнику принадлежит только идеальная доля в праве, т.е. лишь обладание установленными правами и обязанностями собственника доли (которые будут обсуждены ниже), но не конкретные составные части объекта собственности. Здесь уместно говорить лишь о порядке пользования теми или иными составными частями имущества, который должен устанавливаться соответствующим договором.

Права собственности на конкретную, физически существующую часть имущества у сособственников быть не может по определению. Напомню, что при разделе/выделе имущества в натуре, общая собственность прекращается, и лицо становится единоличным собственником имущества.мню, что при разделе/выделе имущества в натуре, общая собственность прекращается, и лицо становится единоличным собственником имущества.

Также, обращаю Ваше внимание на дополнение презумпции долевой собственностью, ее равностью, т.е., если иное не установлено законом или договором, любое имущество, приобретенное в общую собственность, является долевой, с равными долями всех сособственников. На практике, при приобретении того или иного имущества, в договоре как правило сразу же определяются доли приобретателей. Но если подобное определение отсутствует в договоре, либо, например, в случае возникновения права общей собственности на основании закона, когда доли прямо не установлены в законе – сособственники должны знать, что им сразу же принадлежат доли, в размере обратно пропорциональном числу сособственников: 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д.

ГК, как в данной статье, так и в последующих устанавливает операции именно с долями имущества, что обязывает к правильному арифметическому отображению доли в соответствующих документах, а именно ввиде дроби. Указание доли в праве на имущество в процентах часто может привести к «потере» части имущества, т.к., к примеру, если у каждого сособственника попробовать перевести 1/3 долю в процентное измерение, то мы получим 33.33333(3), и при сложении всех долей – невозможно будет «выйти» на 1. Поэтому определение долей в процентах а не в дробях – недопустимо для корректного отражения размера соответствующей доли.


Так, осуществление пристройки к зданию (жилому дому), капитальное переоборудование или перестройки части здания, осуществление настройки и т.п. дает право лицу, ее осуществившему, требовать увеличение своей доли в праве собственности на здание или же - возмещение материальных затрат. Важным здесь является необходимость согласия всех сособственников на подобные улучшения, отсутствие которого может лишить лицо, произведшего улучшения, вышеуказанного права.

На практике, сособственники, при даче согласия, стараются заранее узнать намерения лица, улучшающего имущество. И если последнего интересует дальнейшее распределение расходов на всех сособственников, то они могут не согласиться с подобным положением вещей. Конечно, никто не может обязать лицо, производящее улучшение, сразу же указать на свои цели в будущем, как впрочем - никто не может связывать согласие сособственников на улучшение строения, с реализацией прав лица, его производящего. Но ГК, к сожалению, не содержит в себе корректного механизма разрешения ситуации, когда лицо, произведшее улучшение начнет требовать возмещения расходов (в том числе и в рамках судебного разбирательства), а у остальных сособственников не окажется должных денежных средств. Более того, разрешение ситуации может быть затянуто оспариванием сособственниками самой суммой произведенных расходов, ее целесообразности и т.п. Поэтому в данной ситуации следует быть крайне осторожным и, особенно в отношении коммерческих зданий, заранее составлять договор, по которому один из сособственников, на средства всех сособственников, будет производить оговоренное улучшение строения.

В тоже время, соглашение между сособственниками о перераспределении долей, опять же, не означает, что лицо, улучившее здание, осуществившее пристройку и т.п. становится его собственником. Каждый из сособственников, пусть в меньшей доле, но все равно будет иметь право собственности на улучшение или пристройку. Лишь выделение имущества в натуре, формирование нескольких объектов из одного (с присваиванием отдельных почтовых адресов и кадастровых номеров – если речь идет о недвижимом имуществе) может сделать лицо собственником конкретного имущества.



Статья 347. Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

(1) Каждый участник долевой собственности вправе пользоваться общим имуществом в той мере, в которой это не изменяет его назначение и не ущемляет права остальных сособственников.

(2) Порядок пользования общим имуществом определяется соглашением участников долевой собственности либо, при наличии разногласий, судебным решением на основании справедливой оценки интересов всех сособственников.

(3) Участник долевой собственности вправе требовать передачи ему во владение и пользование доли общего имущества, соответствующей его доле, а в случае невозможности этого - требовать от сособственников, владеющих и пользующихся вещью, выплаты справедливого возмещения.

(4) Участник долевой собственности, осуществляющий пользование общим имуществом в исключительном порядке без согласия остальных сособственников, может быть обязан возместить причиненные убытки.



Реализация права пользования общим имуществом, является одним из основных правоотношений, связывающих сособственников. При этом, существует два важных условия пользования подобным имуществом – соответствие способа использования имущества его назначению и использование имущества без нарушения прав сособственников (любых прав связанных с недвижимостью, а не только пользования – т.к. норма права не конкретизирует именно это право).

Договор об определении права пользования не является обязательным к заключению, но в случае, когда у сособственников возникают споры в этой области, но они не желают прибегать к судебным разбирательствам, следует в письменной форме заключить подобный договор.

В договоре об определения порядка пользования, стороны, обладая определенными долями в праве собственности на имущество, договариваются о том, кто и какими конкретными площадями будет пользоваться. В тоже время, не всегда общее число площадей здания может быть поделено между сособственниками в соответствии с их долями. Например, коммерческое здание, состоит из пяти помещений. Существует два сособственника (долевая собственность). На практике, один из них получает право пользования двумя конкретными помещениями, второй – тремя. Это допустимая, нормальная ситуация, которая может быть отражена в договоре. При этом следует обратить внимание, что, во-первых выплата соответствующей компенсации (возмещения) является правом сособственника, а не обязанностью для всех остальных сособственников (т.е. данное право не обязательно к реализации), а во-вторых – если сособственники не придут к согласию, в отношении возмещения одному из них, но каждый из сособственников считает необходимым заключение подобного договора с указанием возмещения - вопрос следует передать на рассмотрение в суд.

Каждый из сособственников, в случае, когда он использует определенный период времени все имущество, находящееся в общей долевой собственности, должен производить это использование таким образом, чтобы остальные сособственники, при возникновении необходимости, также могли свободно воспользоваться полезными свойствами имущества – автотранспортом, зданиями и сооружениями, средствами коммуникации и т.п. В случае, когда другой сособственник докажет, что пользования общим имуществом одним из сособственников, сделало невозможным для него использование того же имущества, и это нанесло определенный ущерб, он может потребовать его возмещения. При этом важным моментом будет рассмотрение целесообразности использования общего имущества, причины, приведшие к возникновению ущерба и т.п.



Статья 348. Плоды от использования имущества, находящегося в долевой собственности

(1) Плоды, полученные от использования имущества, находящегося в долевой собственности, причитаются всем сособственникам пропорционально их долям, если ими не установлено иное.

(2) Участник долевой собственности, самолично понесший расходы на производство либо сбор плодов, имеет право на возмещение этих расходов сособственниками пропорционально их долям.



В данном случае речь идет только о тех объектах права общей долевой собственности, которые, в силу своей природы, способны производить иные объекты собственности – фруктовые сады и фрукты, овощные теплицы и овощи, пчелы в ульях и мед и т.п. Порядок и объем распределения полученных плодов по умолчанию соответствует доле собственника, но может быть изменено соглашением сторон. Также, по желанию сособственников может быть заключен договор, согласно которому один из сособственников, самостоятельно производящий сбор всего урожая, может получить соответствующее возмещение.

В данной статье, к сожалению, не установлены условия, при которых возмещение расходов может иметь место. Но по аналогии права можно утверждать, что осуществлению сбора урожая должно предшествовать согласие всех сособственников, либо необходимо будет доказать тот факт, что отсутствие сбора могло повлечь за собой гибель всего урожая.



Статья 349. Выгода и обременения долевой собственности

Участники долевой собственности распределяют выгоду и несут обременения долевой собственности пропорционально своим долям.

Данная статья четко демонстрирует отличие общей долевой собственности от общей совместной, а именно – устанавливаются пределы прав и обязанностей сособственников, в соответствии с размером принадлежащих им долей.



Статья 350. Сделки по сохранению имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности может совершать сделки по сохранению общего имущества без согласия остальных сособственников и вправе требовать от них возмещения расходов пропорционально их долям.



Следует помнить, что расходы в связи с оплатой услуг, работ и т.д., направленные на поддержание имущества в должном состоянии, на основании данной статьи могут быть осуществлены любым из сособственников, пусть и без ведома остальных. К примеру, отсутствие долгое время двух из трех сособственников здания, сооружения, не ограничивает третьего сособственника в проведении срочного ремонта здания после землетрясения. В тоже время, сособственник, произведший подобные траты, может потребовать пропорционального распределения расходов. Во избежания возможных споров о целесообразности, рекомендуем указывать причины произведенных расходов, а также четкий список потраченных сумм. Рассматриваемая статья говорит только о сделках по сохранению имущества, соответственно, расходы, включающие в себя дополнительно и некоторые улучшения (капитальные или «косметические) не могут и не должны рассматриваться в контексте данной статьи.



Статья 351. Сделки по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности

(1) Сделки по распоряжению в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, могут совершаться только с согласия всех сособственников.

(2) Сделки по распоряжению, совершенные без единодушного согласия всех участников долевой собственности, являются оспоримыми, если будет доказано, что третье лицо является недобросовестным. В этом случае течение срока исковой давности в отношении права предъявления иска начинается с момента, когда сособственник, не изъявивший свое согласие, узнал или должен был узнать о наличии оснований недействительности.

(3) Участник долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли с соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников.



Здесь важно оговорить один момент. Действительно, согласно ст.202 п.2 ГК РМ, выражение согласия не требует соблюдения формы, установленной для совершения сделки. В то же время, в зависимости от материальной значимости имущества, следует использовать соответствующие элементы безопасности. Так, сделка по продаже офисного набора мебели, принадлежащего двум и более сособственникам может быть произведена с устного согласия всех сособственников. В тоже время при продаже самого офисного здания, либо земельного участка, транспортных средств, пакета акций и т.д., (при котором по мимо факта продажи огромную роль играет продажная цена и иные условия), при устном согласии значительно возрастает риск дальнейшего судебного разбирательства на предмет признания сделки недействительной. Сособственник может утверждать (и доказывать), что имел ввиду совсем другую стоимость продажи, продажу иного объекта долевой собственности, продаже иному лицу или компании и т.д. В тоже время, собственноручно написанное согласие сособственника (по желанию – заверенное нотариально), на осуществление отчуждения конкретного имущества, с указанием основных условий производимого отчуждения, избавит в будущем от многих проблем, могущих иметь место в случае устного согласия. Принимая во внимание тот факт, что предоставление письменного согласия не является неразрешаемым вопросом (за исключением лиц с нарушением опорно-двигательного аппарата, иной болезни или травмы делающих невозможным письменное изложения согласия, неграмотных), не стоит злоупотреблять положениями ст.202 п.2 ГК РМ, и придавать согласию письменную доказательную силу.

В развитие обсуждения положений настоящей статьи и ст.202 КГ РМ, особо обращаю внимание на очередное «субъективное» и неопределенное правовое понятие. А именно – что такое «единодушное согласие»?! Как оно должно быть выражено? Если говорить о расхождениях в молдавской и русской версиях ГК, то на молдавском языке речь идет не об отсутствии согласия, а об отсутствии единства. Зачем законодатель отступил от четких понятий, и начал оперировать подобными терминами – неизвестно. В любом случае, хотелось бы предложить для использования определенный принцип – если правовая норма содержит коллизии, субъективные или неопределенные понятия и т.д. следует использовать те правовые конструкции, которые обеспечат максимальную достоверность и безопасность юридического действия.

Рассматриваема нами статья оперирует таким понятием как третье лицо. В данном случае, отсутствие четкости в законодательном определении приводит к определенным дискуссиям в отношении того, кто именно (согласно данной статье) является третьим лицом. Вообще, третье лицо – это любое иное лицо, помимо тех лиц, которые рассматриваются в контексте какого-либо юридического действия. Здесь можно привести следующий пример: Два сособственника. Один из них в отсутствие и без согласия второго сособственника производит отчуждения общего имущества. При этом рассматривается такие юридические действия как отчуждение и предоставления согласия. В результате – третьим лицом будет являться приобретатель имущества. Таким образом, оспаривание одним из сособственником произведенной другим сособственником сделки может быть лишь при условии, что приобретатель имущества знал, или должен был знать, об отсутствии согласия второго сособственника (всех сособственников). Более того, течение срока давности начинается не с момента, когда сособственник узнал, или должен был узнать об отчуждении, а с того момента, когда он узнал что приобретатель является недобросовестным! (поскольку недобросовестность приобретателя и является, согласно рассматриваемой нами статьи, основанием недействительности). Это существенное отличие от привычного нам начала течения срока давности.

Перед отчуждении своей доли, в общей долевой собственности, сособственник в первую очередь должен уведомить иных сособственников о своем намерении, включая существенные условия отчуждения, с тем, чтобы остальные сособственники, проанализировав ситуацию, могли выразить либо свое желание приобрести данную долю, либо отказ от ее приобретения. В данном случае также рекомендуется письменно оформить как уведомление сособственников о предстоящем отчуждении, так и его ответ. Отсутствие данной процедуры уведомления может привести к оспариванию и признанию недействительным произведенного отчуждения, а также к иным последствиям, указанных далее.





Статья 352. Преимущественное право покупки

(1) При продаже доли в имуществе, находящемся в долевой собственности, за исключением продажи с торгов, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

(2) Продавец доли обязан известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от осуществления своего преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества - в течение месяца со дня извещения, а в отношении движимого имущества - в течение десяти дней, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если намерение приобрести долю в общей собственности изъявили несколько сособственников, продавец вправе сам выбрать из них покупателя.

(3) В случае продажи доли без соблюдения преимущественного права покупки любой сособственник может в течение трех месяцев предъявить в судебную инстанцию иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

(4) Уступка преимущественного права покупки при покупке доли в общей собственности не допускается.



Данная статья достаточно подробно и четко описывает особенности преимущественного права покупки.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что исходя из данной статьи уведомление об отчуждении должно содержать в себе все существенные условия, а также должно быть составлено и изложено в форме, подлежащей регистрации (имеется ввиду регистрации даты представления) – а именно, в письменной форме. В тоже время, применяется принцип «молчанье – знак согласия». Вместе с тем, остается спорным и неурегулированным иной важный вопрос: как поступить в ситуации, когда сособственник в силу объективных причин (болезнь, командировка в отдаленные районы земли без временной возможности установления связи и т.п.), не мог осуществить свое право преимущественной покупки? Существенны или нет причины, по которым сособственник не выслал ответ в установленный срок? Данные вопросы, пока, остаются на возможное рассмотрение суда.

Соблюдение сроков является важным в данном случае, как и факт передачи заявлений. В силу этого, во избежание возможных споров, рекомендуется прибегать к такой нотариальной процедуре, как передача заявления, тем более, что нотариальный акт обладает презумпцией достоверности и законности.

Пункт третий данной статьи говорит о праве «перевода» прав и обязанностей покупателя на сособственника, без преимущественного прав покупки которого, было произведено отчуждение. Т.е. сособственник, получая права и обязанности покупателя, обязан уплатить определенную сумму и принять в собственность долю. При этом, данный сособственник становится приобретателем (покупателем) имущества. Разумеется, это право будет использоваться только тем сособственником, который желал приобрести долю, но не был уведомлен. В то же время, неизвестно происхождение самого понятие «перевода прав», понятия юридически некорректного для правового поля Молдовы, что, впрочем, принципиально не нарушает идею п.3 данной статьи. Возможное возмещение ущерба третьему лицу – приобретателю доли собственности, при передаче его прав иному сособственнику, не регулируется данной статьей.

Преимущественное право покупки является личным правом сособственника, которое не может быть уступлено иному сособственнику, тем более – иному третьему лицу.



Статья 353. Обращение взыскания на долю в имуществе,

находящемся в долевой собственности

(1) Кредиторы участника долевой собственности могут обратить взыскание на его идеальную долю в общем имуществе либо могут потребовать от судебной инстанции раздела имущества. В последнем случае обращение взыскания осуществляется в отношении доли имущества либо, по обстоятельствам, причитающейся должнику денежной суммы.

(2) В случае продажи доли в принудительном порядке судебный исполнитель извещает об этом остальных сособственников не позднее чем за десять дней до установленной даты продажи. При равной цене при продаже доли с торгов сособственники обладают преимущественным правом покупки.

(3) Кредиторы, которые обладают правом обеспечения в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, либо требование которых возникло в связи с сохранением его или управлением им, вправе обратить взыскание на общее имущество либо на суммы, полученные в результате раздела.

(4) Сделки по приостановлению раздела могут быть предъявлены кредиторам в случае их нотариального удостоверения либо, по обстоятельствам, выполнения предусмотренных законом формальностей по опубликованию.

(5) Личные кредиторы участника долевой собственности могут также вмешаться за свой счет в раздел, осуществляемый по требованию сособственников либо другого кредитора. Однако они не могут обжаловать совершенный раздел иначе как в случае, когда он совершен в их отсутствие, без учета выдвинутых ими возражений, и в случае фиктивного раздела либо совершения его таким образом, что кредиторы не смогли выдвинуть свои возражения.

(6) Положения части (5) применяются также в отношении кредиторов, обладающих правом обеспечения на имущество, находящееся в долевой собственности, либо кредиторов, требование которых возникло в связи с сохранением такого имущества или управлением им.



Данная статья единственная в настоящем комментарии, которой не будет дан (к огромному сожалению) комментарий, ввиду множественности грубых неточностей и коллизий внутри самой нормы, иногда приводящих к правовому абсурду. Хотелось бы только обратить внимание на основные проблемы.

Так, к примеру, в первом пункте статьи говорится о возможности обращения взыскания на долю имущества, после уже проведенного раздела. Хотя согласно ст. 363 ГК – раздел имущества прекращает долевую собственность, и, соответственно – «долей» после раздела не существует.

Далее, в третьем пункте статьи некорректно оперируется понятиями «долевой» и «общей» собственности. Т.е. становится непонятным – выступает ли долевая собственность целиком в качестве обеспечения, либо только некоторые доли? А также что понимается под взысканием на «общее имущество», в ситуации, когда при общей долевой собственности, каждая из долей выступает самостоятельным предметом различных договоров?

Также, к примеру, остается непонятным, как, согласно пятого пункта статьи, может быть обжалован раздел, в случае, когда возражения кредиторов принимались к сведению, но не повлияли на сам раздел? Т.е. формулировка «…без учета выдвинутых ими возражений…» оставляет неизвестным тот факт – возражения кредиторов должны и учитываться и отражаться в разделе или могут только учитываться?

Таким образом, как именно будут реализовываться положения настоящей статьи, будет зависеть от персональных мнений и интерпретаций каждого юриста, что, безусловно, снижает стабильность регулирования гражданских правоотношений.



Статья 354. Устранение от участия в долевой собственности

(1) Участники долевой собственности могут потребовать от судебной инстанции исключения сособственника, который своими действиями, действиями лиц, которым он уступил право пользования имуществом либо за которых он обязан нести ответственность, грубо нарушил права остальных сособственников.

(2) В случае, предусмотренном частью (1), участник долевой собственности обязан произвести отчуждение своей доли. В случае отказа решение о ее принудительной продаже принимается в судебном порядке.



Следует пояснить, что грубое нарушение прав сособственников (причем прав в широком смысле этого слова, поскольку статья не устанавливает конкретные права) индивидуализируется в каждом конкретном случае. Эталона грубости нарушения прав не существует. Поэтому, принимая во внимание отсутствие прецедентного права (судебное решение не является источником права) – возможны ситуации, когда один и тот же объем нарушения прав, в том числе и причинение материального или морального ущерба, в различных случаях может привести, либо не привести к реализации данной статьи.

Достаточно дискусионен вопрос о смысле п.2 данной статьи. Если принимать во внимание, что исключение сособственника согласно п.1 является санкцией за грубое нарушение прав иных сособственников, то непонятным остается факт именно отчуждения доли, со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе – получением денежных сумм. Т.е. фактически, сособственник может быть обязан произвести отчуждение доли (в том числе и возмездное), но он не может быть лишен самих прав собственности на долю, вне зависимости от причиненного ущерба.

Статья не устанавливает, кому именно должно быть произведено отчуждение, но исходя из права преимущественной покупки, доля в имуществе в первую очередь должна быть «представлена» именно сособственникам. Однако, здесь может возникнуть иной вопрос. Так, сособственник, обязанный к отчуждению доли, может настоять на ее продаже за реальную стоимость. В данном случае, статья не указывает, как поступать в случае, когда у сособственников не окажется должных денежных средств для приобретения доли? Думается, что здесь будет иметь место принудительная продажа посредством суда третьим лицам. После этого – возможно заключение договора об определении порядка пользования между новыми сособственниками.



Статья 355. Общая долевая собственность на общие части

многоэтажных или многоквартирных домов

(1) Если в здании есть предназначенные для жилья либо имеющие другое назначение площади, принадлежащие разным собственникам, каждый из них обладает правом принудительной и бессрочной общей долевой собственности на части здания, которые, будучи предназначенными для пользования площадями, не могут использоваться иначе как сообща.

(2) Отношения, предусмотренные частью (1), регулируются законом.



Данная статья устанавливает, что собственник квартиры (иной жилой обособленной недвижимости в многоэтажных или многоквартирных домах), автоматически (вне зависимости от его желания) становится сособственником площадей общего пользования, либо площадей, на которых находятся устройства, агрегаты, коммуникации и т.п. необходимые для функционирования здания. К примеру, подобная долевая собственность относится к лестничным площадкам, подвалу, чердаку, вентиляционным шахтам и т.д. Вместе с тем, если, к примеру, площадь подвальных помещений достаточна велика и может быть «разбита» на обособленные зоны, с автономным использованием, то, с согласия всех сособственников, конкретная часть подвала может быть передана в частную собственность одному из них. Процедура возникновения частной собственности на подобную часть подвала (чердака, мансарды) зависит от правового статуса самого здания и квартир в нем находящихся.

В тоже время, сам Гражданский кодекс не регулирует отношения в этой области. Данная статья, будучи отсылочной нормой, указывает на необходимость применения иных законов.



Статья 356. Общая долевая собственность на общие ограждения

(1) Любая стена, ров или иное ограждение между двумя земельными участками, находящимися в черте населенного пункта, предполагается общей собственностью соседей, если иное не следует из удостоверяющего право документа, из знака необщности в соответствии с градостроительными регламентами либо если общая собственность не стала исключительной собственностью вследствие приобретательной давности.

(2) Доля прав на общие ограждения считается принадлежностью. Отчуждение доли или обременение ее ипотекой может осуществляться только одновременно с правом на земельный участок.



Данная статья рассматривает ограждения исключительно между земельными участками.

Здесь следует пояснить следующее. Во-первых, по умолчанию, если иное не исходит из законодательства, включая градостроительные нормы, либо если нет прямого указания в правоустанавливающем документе, то общие ограждения находятся в общей долевой собственности соседей. Это накладывает и соответствующие равные обязанности соседей по поддержанию ограждений в должном состоянии. Во-вторых, уместней говорить об отчуждении или обременении залогом земельного участка вместе с ограждением, а не наоборот – поскольку ограждение служит земельному участку, как главной вещи.



Статья 357. Прекращение общей долевой собственности путем раздела

(1) Прекращение общей долевой собственности путем раздела может быть востребовано в любой момент, если иное не установлено законом, договором или судебным решением.

(2) Раздел может быть востребован и в случае, когда один из участников долевой собственности осуществлял исключительное пользование имуществом, кроме случая приобретения им имущества вследствие приобретательной давности в соответствии с законом.

(3) Раздел может осуществляться по соглашению сособственников либо по судебному решению.



Раздел общей долевой собственности прекращает общую собственность. В тоже время (как об этом будет сказано ниже) не все имущество является делимым, для его раздела в прямом смысле этого слова. Т.е. некоторое имущество не может быть разделено в натуре, без причинения ущерба основным его свойствам.

Также необходимо помнить, что общая долевая собственность на имущество, это не только права один объект. В общей долевой собственности может находиться целый ряд объектов: несколько земельных участков, зданий сооружений, автотранспортные средства и т.д. Соответственно, раздел может быть произведен путем установления для одного из сособственников единоличных прав собственности на ряд объектов - в противовес установлению подобных прав в отношении иного ряда имущества для другого сособственника.

Статья устанавливает, что порядок использования общего имущества, пусть даже один из сособственников пользовался им в исключительном порядке, не влияет на возможность раздела имущества. За исключением случаев, когда указанное имущество приобретено в соответствии со ст.332-333 ГК РМ.



Статья 358. Недопустимость раздела

(1) Раздел недопустим в случаях, предусмотренных статьями 355 и 356, а также в других случаях, предусмотренных законом.

(2) Раздел может быть произведен в отношении общих частей многоэтажных либо многоквартирных зданий при наличии согласия всех сособственников или в случае, когда они уже не предназначены для совместного пользования.



Здесь только следует пояснить, что предназначенность части многоэтажного или многоквартирного здания для совместного пользования определяется не желанием жителей дома, а соответствующими градостроительными нормами, пусть даже и при проведении соответствующего переоборудования площади. Вцелом, исходя из смысла данной статьи, раздел недопустим в отношении объектов, которые служат для функционирования имущества многих собственников одновременно.



Статья 359. Отсрочка раздела

(1) Договоры об отсрочке раздела не могут заключаться на срок более пяти лет. В отношении недвижимого имущества договоры подлежат заключению в нотариально удостоверенной форме и регистрации в реестре недвижимого имущества.

(2) По обоснованным причинам по требованию любого из участников долевой собственности судебная инстанция может вынести решение о разделе и до истечения установленного договором срока.

(3) Судебная инстанция может вынести решение об отсрочке раздела, если эта мера необходима для защиты интересов остальных сособственников. Судебная инстанция может вынести решение о разделе, если обстоятельства, существовавшие на момент принятия решения об отсрочке, изменились.



Законодатель, принимая данную норму, давал возможность сособственникам внести ясность в будущее общей долевой собственности. А именно, сособственники, могли установить в соответствующем договоре, что раздел имущества будет произведен не ранее чем в установленный срок, либо по истечению определенного срока. В то же время, считаю, некорректным как название и содержание данной статьи, так и смысл ее применения по следующим причинам. Во первых, само понятие отсрочки чего-либо предполагает необратимое наступление указанного события. И это при том, что ГК не содержит ни одной нормы устанавливающей обязательность раздела сособственниками своего имущества, тем более связанного с определенной датой, событием, процессом. Во вторых, включение в статью пункта 2 подобного содержания, делает заключенный в соответствии с п.1 договор формальным, «пустым». Ведь вне зависимости от того, заключен ли подобный договор или нет - при наличие у сособственника основания требовать раздела имущества, он может требовать осуществление такового.

В любом случае, думается, что в данном случае необходимо принятие дополнительных нормативных актов, которые на базе данной статьи регламентировали вопросы отсрочки раздела имущества, указывали на случаи необходимости заключения подобного договора.



Статья 360. Раздел в случае признания участника долевой собственности

недееспособным или ограниченно дееспособным

В случае признания одного из участников долевой собственности недееспособным или ограниченно дееспособным раздел может осуществляться по соглашению сособственников лишь с согласия органа опеки и попечительства, а также, при необходимости, его законного представителя.



В данном случае закон защищает права недееспособных или ограниченно дееспособных, указанием на обязательное участие законного представителя или органа опеки и попечительства.



Статья 361. Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности

(1) Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется в натуре пропорционально доле каждого сособственника.

(2) Если имущество, находящееся в долевой собственности, является неделимым либо если раздел в натуре затруднителен, раздел осуществляется путем:

а) передачи всего имущества взамен разницы в стоимости одному или нескольким сособственникам по их требованию;

b) продажи имущества в установленном сособственниками порядке либо, при недостижении согласия, с торгов и распределения вырученной суммы между